Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Kural
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin nasıl belirleneceğini üç ayrı ihtimale göre düzenler. Bu maddenin doğru okunması, kira tespiti davasının hangi hâllerde açılabileceğini ve mahkemenin hangi ölçütlerle karar vereceğini belirler.
Tarafların Anlaşması Bulunan Hâl
TBK m.344/1 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış kararlaştırılmışsa, anlaşma tamamen geçersiz sayılmaz; kanuni üst sınıra indirilerek uygulanır.
Anlaşma Bulunmayan Hâl
TBK m.344/2’ye göre taraflar artış konusunda anlaşmamışsa, kira bedeli aynı üst sınırı geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Burada da endeks oranı bir tavan oluşturur.
Beş Yıldan Sonraki Dönem
TBK m.344/3, uygulamada en çok başvurulan hükümdür. Buna göre, taraflar arasında anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Bu fıkranın ayırt edici yönü, endeks oranının artık bir üst sınır oluşturmamasıdır. Beş yıllık dönemin dolmasıyla birlikte hâkim, kiralananın bulunduğu yerdeki emsal bedelleri esas alarak bedeli serbestçe takdir eder. Beş yıllık sürenin hesabında, sözleşmenin başlangıç tarihi ve izleyen yenilenme dönemleri esas alınır.
Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde ise TBK m.344/4 uyarınca, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak kaydıyla beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 hükmü saklıdır.
Konut kiralarında 11 Haziran 2022 tarihinden itibaren uygulanan ve artış oranını sınırlayan geçici düzenleme, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde m.344’ün genel kuralları uygulanır.
Davanın Açılma Zamanı: TBK m.345
TBK m.345/1, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini belirtir. Ancak davanın açılma zamanı, mahkemece belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağını etkiler. Bu ayrım, maddenin ikinci ve üçüncü fıkralarında düzenlenmiştir.
Otuz Günlük Koşul
TBK m.345/2 uyarınca, mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için iki seçenekten birinin gerçekleşmesi gerekir:
- Davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması; veya
- Kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması.
İkinci seçenekte bildirimin, yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya ulaşmış olması aranır. Bildirim tarihi değil, kiracıya tebliğ tarihi esas alınır. Bu nedenle bildirimin noter aracılığıyla yapılması, tebliğ tarihinin ispatı bakımından tercih edilen yoldur.
Sözleşmede Artış Kaydı Bulunması
TBK m.345/3, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması hâlini düzenler. Böyle bir kayıt varsa, ayrıca bildirim yapılmasına gerek kalmaksızın, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel, o dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Sözleşmedeki artış kaydı, kanunun aradığı bildirim işlevini görür.
Bu koşullar gerçekleşmezse dava reddedilmez; ancak belirlenen bedel, yeni dönemin başlangıcından değil, izleyen kira döneminden itibaren uygulanır. Dolayısıyla otuz günlük koşul bir hak düşürücü süre değil, hükmün geriye etkili olmasını sağlayan bir koşuldur.
Dava Şartı Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen ve 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 18/B maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kira bedelinin tespiti talebi de bu kapsamda değerlendirilmektedir.
Bu noktada süreler bakımından iki husus birlikte gözetilmelidir. Bir yandan TBK m.345/2’deki otuz günlük koşulun kaçırılmaması, diğer yandan arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. 6325 sayılı Kanun m.18/A uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez; bununla birlikte, bedelin yeni dönem başından itibaren geçerli olmasını sağlamak bakımından yazılı bildirim yolunun ayrıca kullanılması, sürecin uzamasına karşı koruyucu bir işlev görür.
Görev, Yetki ve Dava Değeri
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, HMK m.4 uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi yanında, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir.
Dava değeri, talep edilen yeni bedel ile mevcut bedel arasındaki yıllık farktır. Tespit hükmü niteliği gereği, bu davada aynı zamanda birikmiş kira farkının tahsili istenemez; tahsil için tespit hükmünün kesinleşmesinden sonra ayrıca talepte bulunulması gerekir. Bu ayrım, harç ve vekâlet ücreti hesabı bakımından da sonuç doğurur.