Genel Çerçeve
Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakların kazanılması, kullanılması ve devri ile taşınmazlara ilişkin sözleşme ilişkilerini konu alır. Alanın temel kaynağı 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu’nun eşya hukuku kitabıdır. Mülkiyetin genel hükümleri, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ve kaybı, irtifak hakları, taşınmaz rehni, zilyetlik ve tapu siciline ilişkin kurallar bu kitapta düzenlenmiştir.
Sözleşme ilişkileri bakımından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu belirleyicidir. Kira sözleşmesine, konut ve çatılı işyeri kiralarına, eser sözleşmesine ve satış sözleşmesine ilişkin hükümler bu Kanun’da yer alır. Birden çok bağımsız bölümden oluşan yapılarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır; yönetim planı, ortak yerler, aidat ve yönetici sorumluluğu bu Kanun kapsamındadır.
Kamusal boyutta ise 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler yapılaşma koşullarını, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu idarenin taşınmaz edinim usulünü düzenler. Yapı kayıt belgesine ilişkin düzenlemeler İmar Kanunu’nun geçici hükümlerinde, riskli yapı ve kentsel dönüşüm süreçleri ise 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yer alır. Tapu işlemleri bakımından 2644 sayılı Tapu Kanunu ile Tapu Sicili Tüzüğü hükümleri uygulanır.
Bu Alanda Yürütülen İşler
Büromuzun bu alanda yürüttüğü işlerin başında taşınmaz mülkiyetine ilişkin davalar gelmektedir. Tapu iptali ve tescil, tapu kaydının düzeltilmesi, muris muvazaası ve inançlı işlem iddialarına dayanan istemler ile önalım (şufa) davaları bu kapsamdadır.
Taşınmaz devrine yönelik sözleşmelerin hazırlanması ve incelenmesi ayrı bir iş grubunu oluşturur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve bunlara bağlı teminat düzenlemeleri hazırlanmakta; sözleşmeye aykırılık hâlinde doğan talepler takip edilmektedir.
Paylı ve elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davaları ile paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlıkları yürütülmektedir. İzinsiz kullanım hâllerinde ecrimisil ve el atmanın önlenmesi istemleri de bu başlık altında ele alınır.
Kira ilişkileri bakımından konut ve işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması, kira bedelinin tespiti, kira alacağının tahsili ve kiralananın tahliyesine ilişkin davalar takip edilmektedir.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında kat malikleri kurulu kararlarının iptali, ortak gider alacakları, projeye aykırı yapılan değişikliklerin eski hâle getirilmesi ve yönetim planına ilişkin istemler yürütülmektedir.
İdarenin taşınmaza müdahalesi bakımından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında taraf temsili, kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan davalar ile imar planı, imar durumu ve yapı ruhsatı işlemlerine karşı başvurular yapılmaktadır.
Süreç Nasıl İlerler
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında süreç, taşınmazın hukuki durumunun incelenmesiyle başlar. Tapu kaydı ve tapu kütüğündeki şerh ve beyanlar, kadastro ve imar dosyaları, aplikasyon krokisi, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi ile varsa sözleşme metinleri bu aşamada gözden geçirilir.
Bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar ile kat mülkiyetinden ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar bu kapsamdadır. İcra ve İflâs Kanunu’ndaki ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Tapu iptali ve tescil gibi ayni hakka ilişkin davalarda da arabuluculuk dava şartı aranmaz.
Dava açıldıktan sonra dilekçeler teatisi ve ön inceleme aşamaları tamamlanır. Tahkikat aşamasında taşınmaz üzerinde keşif yapılması, bilirkişi incelemesi yaptırılması ve tanık dinlenmesi sıkça başvurulan yollardır. Taşınmazın değerine, sınırlarına veya yapının projeye uygunluğuna ilişkin tespitler çoğunlukla bilirkişi raporlarıyla sağlanır. Uyuşmazlık konusu taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere devri önlemek amacıyla ihtiyati tedbir istenmesi de mümkündür.
Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme, taşınmazın aynen bölünerek paylaştırılmasına ya da satılarak bedelinin paylaştırılmasına karar verir. Satış kararı verilmesi hâlinde satış işlemi satış memurluğu aracılığıyla yürütülür.
Sık Karşılaşılan Konular
Tapu iptali ve tescil sebepleri. Muris muvazaası, ehliyetsizlik, hile, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve inançlı işlem iddiaları uygulamada sıkça ileri sürülen sebeplerdir. Her sebep farklı ispat koşullarına tabidir.
Önalım hakkı. Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hakkın kullanılması dava yoluyla olur.
Kira bedelinin belirlenmesi. Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelindeki artış oranı kanunla sınırlandırılmıştır. Taraflar anlaşamazsa kira bedelinin tespiti için dava açılabilir; beş yıldan uzun süreli kira ilişkilerinde bedel, emsallere ve hakkaniyete göre belirlenir.
Tahliye sebepleri. Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü ile iki haklı ihtar, kanunda sayılan tahliye sebepleri arasındadır.
Kat mülkiyetinde ortak yerler. Ana gayrimenkulün ortak yerlerinde yapılacak değişiklikler bakımından, işin niteliğine göre kat maliklerinin çoğunluğu ya da oybirliği aranır.
Dikkat Edilmesi Gereken Süreler
Önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir.
Kira ilişkisinde de süre kuralları önem taşır. Kiraya verenin gereksinimi, yeniden inşa ve imar nedenlerine dayanan tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Kiralananı sonradan edinen kişi, gereksinimi nedeniyle tahliye isteyecekse edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek ve edinme tarihinden başlayarak altı ay sonra dava açmak zorundadır. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan istemlerde ise, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi yapılması veya dava açılması gerekir. Kira bedelinin tespitine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayabilmesi için, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olması ya da kiraya verenin bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması gerekir.
Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açılması gerekiyorsa, malikin kendisine yapılan tebligat tarihinden itibaren otuz gün içinde dava açması gerekir. Bu süre içinde dava açılmaması, kamulaştırma bedelinin tespiti davasının seyri bakımından sonuç doğurur.
Yapı eserlerine ilişkin ayıplardan doğan sorumlulukta, eser sözleşmesinden kaynaklanan istemler bakımından teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı öngörülmüştür; yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde bu süre yirmi yıla çıkar. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılması ise, davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetlik koşuluna bağlıdır. Süreler uyuşmazlığın türüne göre değiştiğinden, her olayda ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.